La conversion de bureaux en logements

Le contexte

La conversion de bureaux en logements est un processus qui consiste à transformer un immeuble auparavant consacré à des bureaux et à en convertir une partie ou la totalité en logements. On peut ainsi revitaliser les secteurs dans lesquels les taux d’inoccupation des bureaux sont élevés, accroître l’offre de logements et réduire les émissions de carbone.

Entre 2013 et 2022, on a aménagé plus de 700 logements grâce à la conversion de bureaux en logements, et on est en train d’en aménager plus de 200 autres dans des immeubles non résidentiels convertis à une vocation résidentielle.

En novembre 2023, le Conseil municipal d’Ottawa a approuvé à l'unanimité les nouvelles mesures pensées pour simplifier et encourager la conversion de bureaux en  logements, notamment un programme pilote dans le quartier 14 et d’autres mesures d’incitation financières.

L’objectif

La conversion des locaux à usage de bureaux sous‑utilisés offre un certain nombre de possibilités. L’aménagement de logements permet de revitaliser les secteurs dans lesquels les taux d’inoccupation des bureaux sont élevés. En outre, on a constaté que la réutilisation des immeubles existants produit des émissions de carbone nettement moindres que la construction d’immeubles neufs.

La conversion de bureaux en logements avait déjà fait l’objet du même processus de planification que la construction de logements neufs. Depuis que le Conseil municipal a approuvé le rapport de novembre 2023, nous avons simplifié le processus de conversion de bureaux en logements afin de réunir plus rapidement les approbations, d’abaisser les coûts pour les demandeurs et de réduire la complexité du traitement des demandes.

Dispense des droits à acquitter pour le dépôt des demandes de modifications à apporter au Plan officiel

Le personnel a déterminé que dans les rares cas où il faudrait apporter une modification au Plan officiel pour convertir des bureaux en logements, la Ville pourrait renoncer aux droits de demande, à la condition que la demande soit entérinée par le personnel.

La marge de manœuvre dans le zonage

Pour permettre d’éliminer l’obligation de déposer des demandes de modification du Règlement de zonage ou de dérogation mineure, le personnel a modifié le Règlement de zonage afin d’offrir une plus grande marge de manœuvre dans la conversion des bureaux en logements.

Dans les cas où des immeubles non résidentiels ou polyvalents qui avaient essentiellement pour vocation des bureaux, des écoles, des lieux de culte ou des hôtels sont convertis en immeubles résidentiels ou polyvalents sans changer l’enveloppe existante du bâtiment et dans les cas où les immeubles ne sont pas situés dans une zone industrielle, la conversion est réputée respecter le Règlement de zonage, sauf dans les cas suivants :

• Les immeubles convertis doivent quand même respecter les exigences relatives aux aires d’agrément décrites dans l’article 137 du Règlement de zonage, sans toutefois être limités dans le mode d’aménagement de ces aires d’agrément (en intérieur ou en extérieur et communales ou privées, entre autres).

Ce changement a été approuvé par le Conseil municipal en février 2024.

La réglementation du plan d’implantation

Pour les conversions dans lesquelles l’enveloppe du bâtiment n’est pas modifiée, on peut simplifier le processus de réglementation du plan d’implantation et en réduire le champ d’application. Le personnel a dressé la liste des documents obligatoires minimums pour les conversions admissibles, en tenant compte de la moindre complexité de ces demandes :

• lettre de confirmation du zonage;
• plan d’arpentage (topographique);
• plan d’implantation;
• étude de viabilisation (évaluation de la capacité des services publics);
• dossier de l’état du site;
• dessins en élévation des bâtiments architecturaux;
• étude des niveaux de bruit et de vibration.

Il est important de noter que cette liste ne comprend que les documents obligatoires minimums et que selon la nature de la demande, le personnel peut demander d’autres documents. Les documents obligatoires se rapportant aux demandes déposées peuvent être communiqués pendant l’étape de consultation préalable au dépôt de la demande.

En raison de la complexité comparativement moindre des conversions, on comptera les droits « standards », plutôt que les droits « pour les dossiers complexes » dans les demandes recevables de réglementation du plan d’implantation pour les conversions, ce qui représentera des économies de presque 25 000 $.

Les exigences de la viabilisation des sites

Auparavant, dans les projets de conversion de bureaux en logements à Ottawa, il fallait aménager des infrastructures coûteuses pour la gestion des eaux pluviales (dont les citernes sur les toits) même si on n’apporte pas de changements à l’enveloppe du bâtiment. C’est pourquoi le personnel de la Ville n’oblige plus à adopter des mesures supplémentaires de gestion des eaux pluviales, à la condition que le débit de ruissellement des eaux pluviales après la conversion ne soit pas supérieur au débit de ces eaux avant la conversion.

En outre, le personnel s’engage à collaborer avec les demandeurs, pendant la consultation préalable au dépôt de la demande, pour donner l’information sur la capacité des réseaux d’aqueduc et d’égouts de la localité afin de s’assurer que les infrastructures existantes ont une capacité suffisante pour une vocation résidentielle.

Le dossier de l’état du site

On a souvent fait savoir que l’obligation provinciale de déposer le dossier de l’état du site (DES) constitue un obstacle, du point de vue des frais, dans la conversion des bureaux en logements. Le Règlement de l'Ontario 153/04, adopté en vertu de la Loi sur la protection de l’environnement, dispose qu’il faut généralement déposer le DES quand un aménagement est converti à une vocation plus sensible (et que par exemple des locaux à usage de commerces sont convertis en logements).

Le règlement d’application prévoit une exemption au titre du DES si on convertit des locaux à vocation commerciale en locaux polyvalents et qu’on aménage des logements au‑dessus du rez‑de‑chaussée, à la condition que l’enveloppe du bâtiment ne soit pas modifiée, que le terrain n’ait jamais été utilisé pour des activités industrielles et que l’immeuble n’ait pas plus de six étages de hauteur.

En raison de cette exemption, le personnel de la Ville a adressé, au ministère de l’Environnement, de la Protection de la nature et des Parcs, une lettre pour lui demander de réexaminer la limite de hauteur de six étages dans l’exemption au titre du DES afin de mieux promouvoir la conversion de bureaux en logements.

Les considérations financières

Les considérations financières suivantes s’appliquent aux projets de conversion de bureaux en logements dans les cas où l’enveloppe du bâtiment n’est pas modifiée :

• Droits de dépôt des demandes de modification du Plan officiel : La Ville renonce à ces droits, à la condition que les demandes soient entérinées par le personnel.
• Droits de dépôt des demandes de réglementation du plan d’implantation : Les droits des dossiers complexes (54 015 $) sont ramenés aux droits standards (19 063 $).
• Redevances d’aménagement : La partie résidentielle des projets de conversion est exemptée de ces redevances. Les locaux commerciaux aménagés dans le cadre de la conversion donneraient quand même lieu à des redevances d’aménagement.
• Redevances pour avantages communautaires : Les demandeurs sont exemptés de ces redevances, à la condition que la superficie brute au sol n’augmente pas.
• Affectation de terrains à la création de parcs : Dans le quartier 14, les projets de conversion recevables peuvent donner lieu à une réduction de 2 % de la valeur foncière expertisée dans le calcul du règlement financier des frais relatifs aux terrains à vocation de parc.
• Impôt foncier : Les projets de conversion peuvent donner lieu à une réduction de l'impôt foncier pendant les travaux, sous réserve des conditions et des exigences applicables.

Il existe aussi un certain nombre de programmes et de plans d’encouragement externes destinés à la construction de nouveaux logements locatifs, dont le nouveau Remboursement de la TVH annoncé par le gouvernement fédéral et le gouvernement provincial.

Pour savoir si un projet de conversion de bureaux en logements est recevable, il est recommandé aux demandeurs éventuels de déposer une demande de consultation préalable auprès des Services de planification.

Les détails

Le 1^er novembre 2023, le Conseil municipal a demandé au personnel de mettre en œuvre un programme pilote d’incitation financière pour les projets de conversion de bureaux en logements dans le quartier 14 (Somerset). Ce programme a pour effet de ramener de 10 % à 8 % de la valeur foncière expertisée le règlement financier des frais relatifs aux terrains à vocation de parc, à la condition que le permis de construire portant sur ce projet soit délivré dans les six mois de l’approbation du plan d’implantation; à titre exceptionnel, ce délai pourrait être prorogé de trois mois.

Ce programme pilote se déroulera jusqu’au 1^er novembre 2025 ou jusqu’à ce que le taux d’inoccupation des bureaux dans le centre‑ville d’Ottawa, d’après le rapport de Colliers devienne inférieur à 10 %, selon la première de ces deux dates.

Page Web Demandes d'aménagement

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